Country Living-redaktörer väljer varje produkt som visas. Om du köper från en länk kan vi få en provision. Mer om oss.
Det finns en god anledning till att miljoner människor stämmer in varje vecka för att titta på Fixer övre, Vänd eller flopp, Rehab Addict, och Det här gamla huset. Oavsett om de är intresserade av husfick, renoveringar eller program som fokuserar på fastigheter agenter, amerikaner har helt klart en besatthet av bostadssektorn och de karriärer som kretsar runt det. Men det är inte bara tv-program som fängslar oss. Fastigheter är den mest gynnade investeringen bland amerikaner enligt GALLUP Nyheter. I själva verket säger 34 procent av människorna att det är den bästa långsiktiga investeringen där ute.
För att bättre förstå hur människor tjänar pengar på bostadsmarknaden (och debunkar någon större tv missuppfattningar på vägen), vi pratade med fyra kvinnor som har gjort imponerande summor genom alla möjliga fastighetsprojekt. Oavsett om det är en sido stress eller deras fullständiga karriär, så här verklig människor - inte tv-stjärnor - gör det.
Adela Mizrachi, 41, Flipper
Eddie Phan
Plats: Förorter till Chicago
Ockupation: Kommunikationschef och bloggare kl Läs My Flips
Antal fastigheter: 2 (för just nu)
År i fastigheter: 1.5
Pengar som hittills gjorts: $117,000
Vad lockade dig till fastigheter? Jag har alltid sett egendom som grunden för långsiktig rikedom. Det rider de ekonomiska upp- och nedgångarna lite bättre. Det är egendom, det är land - du äger något. Det är inte som en bestånd som du inte riktigt vet vad du äger.
Hur kom du igång? Min pojkvän John och jag började träffa, och han hade vänt tidigare. Han är licensierad fastighetsmäklare på Mark Allen Realty. Inom sex månader efter att vi daterat köpte vi vår första egendom och lade den samman.
Är det viktigt att ha en partner? Jag kunde inte göra detta utan John. Han gör all marknadsanalys, och han gör mycket av arbetet - det är så vi sparat mycket pengar. Det är ett heltidsarbete mellan oss två.
Den mest utmanande delen: Det största hinderet är att få från noll till en fastighet. När du har gått igenom den första finns det så mycket inlärning som händer att det blir mycket tydligt om det är värt det att göra det igen. Vi lägger in erbjudanden hela tiden nu.
Att hitta pålitliga och rimliga entreprenörer är en annan stor utmaning - det är nästan som två motsatta ändar av spektrumet. Om de är pålitliga debiterar de troligen mycket mer.
Och tillståndsprocessen kan vara överväldigande. Jag tror inte att många förstår hur byråkratiska byar kan vara. Till exempel lägger vi in papper för ett tillstånd och det tar en månad till sex veckor att få tillbaka något. Och du kan inte röra huset innan du får tillståndet.
"Jag borde skriva en bok som heter 'Vad HGTV inte säger dig.'"
Hur mycket pengar du behöver för att komma igång: Jag borde skriva en bok som heter Vad HGTV inte berättar för dig. Det som gör mig galen är deras snabba beräkningar. Det finns innehavskostnader, skatter, försäkringar, ränta - alla dessa saker lägger till. De tar inte heller hänsyn till fastighetskostnader. På huset som vi släppte som såldes för 275 000 dollar spenderade jag 13 760 dollar på fastighetskostnader.
Du bör budgetera för stängningskostnader vid köp, som är 1,5 procent av inköpspriset, slutkostnader för försäljningen, som är 1,5 procent av värdet efter reparation (ARV), fastighetsavgifter, som är 5 procent av ARV, och innehavskostnader som täcker skatter, försäkringar, verktyg och ränta, vilket jag vanligtvis uppskattar mellan 1 000 - 1 500 $ per månad. Då måste du lägga till allt detta till kostnaden för fastigheten och kostnaderna för renoveringen. Vi brukar göra en 5-10 procent buffert för oväntade kostnader som uppstår under renoveringen. Och du måste fråga dig själv, har jag råd att förlora pengar på det här? för det kan hända.
Bästa tips för nybörjare: Fördubbla den tid du tror att du kommer att behöva spendera på den. Om du tror att det kommer att ta en månad, ändra det till två. Och ditt första projekt kommer alltid att ta mycket mer tid eftersom du fortfarande testar vattnet, och sedan när du vet vad du gillar kommer du bara att upprepa det från hus till hus.
Jamie Crouch, 33, agent och fastighetschef
Eddie Phan
Plats: Tulsa, Oklahoma
Ockupation: Fastighetsmäklare, entreprenör och fastighetschef
Antal fastigheter: 4 (inklusive sitt eget hus) plus 35 som hon hanterar
År i fastigheter: 14
Pengar som hittills gjorts: $200,000+
Vad lockade dig till fastigheter? När du äger fastigheter på lång sikt, kallar vi det för vakna pengar eftersom så snart du vaknar tjänar du pengar genom att äga hyresfastigheter. De genererar inkomst utan att du behöver gå på jobbet. Det är en trevlig sidresurs, och vem som helst kan göra det. Istället för att ha en 401k, kommer min pension att vara våra investeringseegenskaper. När jag kommer nära pensionsåldern kommer de att betalas ut, så allt det kassaflödet från hyran är det jag gör för min pension.
Hur kom du igång? Fastigheter är i mitt blod. Mina föräldrar ägde hyresfastigheter när jag var liten och vid 19 års ålder frågade de om jag skulle vara villig att börja hantera dem. När jag gick på college var jag mindreårig i fastigheter och fick min fastighetslicens.
Vi började med att bygga vår egen egendom (min make är en entreprenör), och sedan genom att sälja det hemmet kunde vi tjäna tillräckligt med pengar för att lägga ner och börja investera i fastigheter.
Är det viktigt att ha en partner?Min man är mitt fria arbete. Han är väldigt praktisk, och han arbetar för ett kommersiellt entreprenadföretag.
Den mest utmanande delen: Det svåraste för mig var att komma igång. Före 2008 var utlåningsindustrin mycket annorlunda. Nu kräver fler långivare cirka 20 procent ner, så det är verkligen svårt att komma igång om du inte har kontanter.
Det bästa sättet att komma igång är att förvandla ditt hem till en hyresfastighet när du är redo att flytta - det är så de flesta gör det eftersom det är svårt att komma med de 20 procent som krävs. När du kommer igång blir det oändligt mycket lättare.
"Om du inte vet någonting om det och du hoppar blindt in i det... en dålig affär kommer helt att utplåna dig."
Den mest givande delen: Det är svårt att växa din rikedom och fastigheter har varit en stor resurs för min man och jag att göra just det.Vi började investera i tjugoårsåldern.
Hur mycket pengar du behöver för att komma igång: Det beror på många faktorer. Fastigheter är inte klippta och torra. Varje affär är annorlunda. Jag rekommenderar "50-procentregeln": Om du har en egendom som du är intresserad av kan du undersöka hur mycket det skulle hyra för, och sedan utgör cirka 50 procent av den hyran för utgifter, försäkring, reparationer, etc. Sedan bestämmer du vad din inteckning kommer att vara och om kassaflödena, och du tjänar pengar, då garanterar det att undersöka det ytterligare.
Bästa tips för nybörjare: Du måste ta reda på vad du vill att fastigheter ska göra för dig. Vill du att det ska vara din pensionsplan och hjälpa till att komplettera det? Försöker du tjäna snabba kontanter? Du måste ta reda på vilket mål du har och sedan hitta någon i ditt område, en mentor, som kan leda dig genom det och förklara ins och outs.
Du vill också se till att du har ett bra team på plats - att ha en entreprenör som du känner och litar på, en CPA som leder dig genom din skatter, en fastighetsförvaltare om du inte vill hantera det själv, och en fastighetsmäklare som är specialiserad på investeringar. Om du inte vet någonting om det och hoppar in det blindt, kommer en dålig affär helt att utplåna dig.
Nichole Stohler, 44, entreprenör
Eddie Phan
Plats: Scottsdale, Arizona
Ockupation: Entreprenör, Multi-Family Home och Hotel Investor
Antal fastigheter: 1 hotell och 3 hus
År i fastigheter: 8
Pengar som hittills gjorts: "Vi fyrdubblade vår initiala investering 2012 under fyra år."
Vad lockade dig till fastigheter? Vi var två år innan vi gifte oss; vi hade verkligen inga pengar, så jag spenderade mycket tid på att läsa böcker om personlig ekonomi och genom den processen kom jag över Rika pappa stackars pappa. Jag registrerade oss genast för att gå till ett fastighetsseminarium för att lära oss om investeringar, och vi hoppade direkt in.
Hur kom du igång? Vi fick reda på att universitetet i vår stad ägde flera fastigheter, men inte ville hantera dem, så vi fick dem alla på säljarfinansiering. Vi behövde inte ta upp lån, men vi måste komma med utbetalningar, och vi använde kreditkortsförskott för att göra det. Vi visste inte riktigt vad vi gjorde. Verkligheten är att seminariet får dig hyped upp, men de handlar inte om praktisk ledning och vad som verkligen går in på det. Det var så många stycken vi inte förstod.
Vi lyckades inte med det. Vi slutade med att ge tillbaka fastigheterna, vi tappade pengar under den tiden och vi hade skuld från kreditkortsförskott. Jag vaknade på natten, kunde inte sova och undrade hur vi skulle klättra upp ur detta hål. Vår lösning var att sälja vårt hus och flytta till mina föräldrar.
Vi investerade inte igen på länge. Sedan 2011 fick jag felet igen och trodde att vi kunde göra ett bättre jobb. Vi har lyckats andra gången, men vi har aldrig glömt vad vi gick igenom i början.
"Jag vaknade på natten, kunde inte sova, undrade hur vi skulle klättra ut ur detta hål."
Är det viktigt att ha en partner? Jag tror inte att det är nödvändigt, men det hjälper till att dela arbetsbelastningen.
Den mest givande delen: Hjälpa människor. Min make är verkligen stolt över en av våra fastighetsförvaltare. Han gjorde några misstag tidigare i livet och avtjänade tid i fängelse för icke-våldsbrott, så att ingen skulle ge honom en chans. Min man såg att han var en hård arbetare och någon med ledarskapskompetens, så han hjälpte honom att lära sig repen. Och när vi sålde den egendomen rekommenderade min man starkt samma herre till de nya ägarna, de tog honom på, ökade hans lön och nu hanterar han tre fastigheter.
Hur mycket pengar du behöver för att komma igång: Kommer du att bo i fastigheten, eller har du redan din egen primära bostad och ska du köpa den enbart som en investeringseiendom? Det är ett riktigt viktigt beslut eftersom om du kommer att bo i fastigheten kan du få en FHA (federalt bostadsadministration) lån, VA-lån (veteranaffärer), eller ett lån med mycket lite pengar. I själva verket är en VA noll pengar nere.
Det beror på marknaden, men just nu behöver du cirka 25 procent av inköpspriset. För det mesta av landet just nu kan du räkna med 200 000 dollar för ett hus, och du behöver 25 procent av det. Du behöver också några reserver.
Bästa tips för nybörjare: Fastigheter är väl, väl värt det, men det är inte perfekt, så få dina förväntningar på rätt nivå. Planera för en långsam byggnad - kanske en fastighet per år.
Be också om hjälp. De flesta andra investerare hjälper dig - gå till en grupp eller en Meetup. Och BiggerPockets.com är en av de mest värdefulla gratis resurserna för alla som vill investera i fastigheter.
Keisha Blair, 40, hyresvärd
Eddie Phan
Plats: Ottawa, Kanada
Ockupation: Hyresvärd, entreprenör
Antal fastigheter: 3 (2 i Kanada och 1 i New York)
År i fastigheter: 10
Pengar som hittills gjorts: Det har gett mig den typen av ekonomisk frihet där jag vet om jag behövde ta mig ledigt. Efter att min man dog tog jag ett år obetalt sabbatsår och fastigheter låg bakom det. Och en av anledningarna till att jag har råd att lägga mina tre barn i privatskola är på grund av fastigheter.
Hur kom du igång? Jag började för ett decennium sedan när jag insåg att arbetsgivarpensionerna bara inte tillhandahöll vad de kunde vara. Vi började investera i fastigheter för att kompensera för detta gap. På den tiden var jag inte riktigt med på tanken om aktier. Jag var mer intresserad av konkreta investeringar som jag kunde se. Fastigheter var en av de materiella tillgångarna som jag kunde köra varje dag och titta på. Vi började små med bara en lägenhet som var i vårt område som inte skulle vara svårt att hyras eftersom det var i ett område som låg nära skolor, parker, busshållplatser och flera bekvämligheter.
Är det viktigt att ha en partner? Jag började investera i fastigheter när min man levde. Vi gjorde det tillsammans. [Efter att han dog] bestämde jag mig för att behålla [egenskaperna] och gå det ensam. Jag behöll alla mina investeringar och det är det bästa jag någonsin gjort. Jag skulle uppmuntra ensamstående kvinnor eller ens de änka att betrakta fastigheter som en investering. Det kan göras ensamt.
"När livet plötsligt tar en tur, är du, tack gud, jag har dessa investeringar. Kvinnor bör tänka på att diversifiera sina investeringar. Det är alltid bra att vara beredd. "
Den mest utmanande delen: Efter att min make dött var det verkligen utmanande. Han skulle göra det mesta av arbetet när det gäller fastigheten och underhålla den. Han var också CPA, så han skulle göra redovisningen kommer skattetid. Jag slutade med att anställa en fastighetsförvaltare. Det var dyrare, men mer bekvämt.
Det andra jag tycker är utmanande är lediga platser. Låt oss säga att du har en ledig tjänst i sex månader, du måste bära fastigheten så länge utan att få någon inkomst. Och med lediga platser kommer omsättningen och måste göra fastigheten klar för nya hyresgäster. Omsättningen är dyr.
Den mest givande delen: Than flexibilitet att ta ledigt, ta hand om unga barn eller att sträva efter andra intressen eller karriärer. Jag gick inte ens in på det och tänkte på dessa saker, men då min man dog när jag var bara 31. WNär ditt liv plötsligt tar en tur, då är du, tack gud, jag har dessa investeringar eftersom dessa hjälper mig att ta hand om barnen.Women bör tänka på att diversifiera sina investeringar. Du vet aldrig och det är alltid bra att vara beredd.
Hur mycket pengar du behöver för att komma igång: Du måste ha tillräckligt med medel och en finansiell kudde. Det finns olika sätt att göra det - hävstångseffekt, refinansiering, HELOC (hemmaplan för kredit). Men oavsett vad det är, drabb inte av dig själv för mycket.
Det är svårt att fastställa en siffra, men du måste ha tillräckligt för utbetalning och underhåll. För underhåll avsatte jag ett litet belopp som $ 150 per månad. Rätt nog så att om något händer, om det finns en nödsituation, kan jag finansiera det.
Du bör också budgetera för tre till sex månader utan hyresgäst. jagn i de flesta fall hamnar du med en fastighet utan hyresgäster och du kan inte annonsera för hyresgäster förrän efter stängningsdatum, så det får dig tillbaka fyra månader - värsta fall, sex månader. Du kanske får reda på att de inte är idealiska och du måste avvisa dem eftersom du tror att det kanske inte fungerar. Jag har tvingats avstå från inkomsten bara för att kunna hitta rätt hyresgäst.
Bästa tips för nybörjare: Mitt bästa råd är att undersöka områden där fastighetspriserna inte bara ökar utan också kommer att vara attraktiva för hyresgäster - runt universitet, nära företag, i centrumskorridoren. Trots att det tenderar att bli lite dyrare fungerar det definitivt eftersom risken för vakans och omsättning är lägre. Och jag investerar aldrig i en fastighet jag inte skulle bo i.