Vad jag önskar att jag hade känt innan jag köpte ett hus

Att äga ett hus ska vara en del av Amerikansk dröm, men köpprocessen kan tyckas mer som en mardröm ibland. När min man och jag förberedde oss på att köpa vårt första hem förra året, blev jag chockad över hur lite jag visste om det och hur få definitiva svar jag kunde hitta på nätet. När jag prövade igenom processen och lärde mig i farten utvecklade jag en ny förståelse för ordspråket, "Du vet inte vad du inte vet."

Ställ in för framgång innan du börjar

Innan jag började processen forskade jag noggrant - eller jag försökte åtminstone. Jag tittade på traditionella och Federal Housing Authority (FHA) -backed hypotekslån, ta reda på det utbetalningsbelopp och minsta kredit värdering vi skulle behöva för varje program.

Min man och jag såg till att våra kreditpoäng var över 580, vilket är det lägsta för FHA-programmet som vi hoppades kunna använda. Vi betalade kreditkort för att göra vår skuldsättningsgrad mer tilltalande för långivare. Så snart vi uppfyllde minimikraven, gjorde vi en tid i banken - och vi blev mycket besvikna.

För det första fick vi veta att många enskilda banker har sina egna krav ovanpå de regler som FHA införde. I vårt fall krävde det federala programmet en poäng på 580, men banken och hypoteksbyrån som vi talade med nödvändiga minsta poäng på 600 och 620, vilket kan vara en betydande skillnad när du arbetar hårt till reparera kredit.

Vi fick också veta att försäkringsgivare vill se att dina insättnings- och stängningskostnader har varit på ditt konto i minst två månader för att spåra var fonderna kommer från och för att bekräfta din pågående ekonomiska stabilitet. Detta var ett hinder för en otålig köpare som jag.

Hitta en långivare först

När vi började möta med fastighetsmäklare frågade de alltid om vi hade kontaktat en långivare. När vi träffade långivare var deras första fråga alltid om vi hade en egendom i åtanke. Detta lämnade oss helt förvirrade.

Så vad är rätt plan? "Potentiella husköpare bör alltid träffas med en långivare innan de börjar hemma", säger Peter Jennings, en långivare hos Merrimack Mortgage i New Hampshire som har arbetat i branschen i mer än 30 år. Detta hjälper dig att avgöra vilket inteckningsprogram som är bäst för dig. Inteckningar har sitt ursprung antingen av inteckningsmäklare eller traditionella banker. Eftersom branschen är så kraftigt reglerad spelar det ingen roll vem du väljer för din inteckning - kvalifikationerna kommer i stort sett att vara samma, säger Jennings. Men små banker kommer sannolikt att erbjuda färre hypotekslån, medan större långivare vanligtvis erbjuder mer.

När du är redo att köpa ett hem kan du stärka ditt erbjudande med antingen en förkvalificering eller ett förhandsgodkännandebrev från din långivare. En förkvalifikation, där en låneombud granskar sökanden för att se till att de uppfyller minimikraven, är den vanligaste, säger Jennings. Om dina inkomst- och kreditkvalifikationer är långt över minimikraven och din anställningshistoria är stadig, kommer många långivare att känna sig bekväma att ge ett förkvalificeringsbrev. "I branschen är det känt som en slam-dunk låntagare," säger Jennings.

Men om din ansökan är på väg att kvalificera sig på grund av kredit- eller inkomstproblem, kan du välja förhandsgodkännande. "Filen är faktiskt formellt godkänd med förbehåll för att låntagaren hittar ett hem," säger Jennings. "Jag gör dessa ibland när jag inte känner mig bekväm att logga ut på ett förkvalificeringsbrev." Även om ett förhandsgodkännande tar längre fram, kan det faktiskt ta tid mellan ditt erbjudande accepteras och stängs, eftersom mycket av recensionen redan är Gjort.

Skaffa en agent: Det kommer inte att kosta dig

När du väl vet att du är berättigad till en inteckning är det dags att börja shoppa. Till en början sökte min man och jag på egen hand och nådde ut till listan agenter på fastigheter vi var intresserade av. Men när vi insåg att en köpares agent faktiskt betalas av säljaren när ett hem säljs, utan några utgifter för köparen, fick vi omedelbart en agent.

Att inte inse att det inte finns några utgifter för en köpare är vanligt, säger Liz Murphy, en agent med Berkshire, Hathaway, Fox och Roach Realtors i Jenkintown, Pennsylvania. "Vanligtvis går konversationen snabbare när köparen inser att de inte betalar köparens agent", säger hon. "Hemköpsprocessen är så skrämmande, och då tänker du:" Jag måste också betala den här personen. "

Fastighetsmäklare effektiviserar processen genom att hitta fastigheter som kanske inte är listade online och hjälper köpare att navigera på regler och lagar. När vår köpprocess avbröts av oväntade hicka, inklusive ett problem med hemets titel, förklarade vår agent oss exakt vad som hände och rådde oss om vad vi skulle göra.

Känslomässigt stöd är ingen liten del av ett köpares agentjobb, säger Murphy. "Du vill ha någon som kan arbeta med dig genom upp- och nedgångar och bära dig känslomässigt genom processen."

Förstå marknaden när du gör ett erbjudande

När du hittat ett hem du gillar bör din agent hjälpa dig att sätta ihop ett erbjudande som kommer att formaliseras i köp- och försäljningsavtalet, ett bindande avtal mellan dig och säljaren.

Tänk på hur aggressiv du vill vara i förhandlingar och hur konkurrenskraftig marknaden är (trots allt, tills ditt erbjudande har accepterats kan säljaren ta andra erbjudanden). Om du hoppas kunna spara pengar kan du överväga att bestämma att säljaren bidrar till att stänga kostnaderna - beloppet varierar beroende på typ av inteckning och utbetalningsbelopp, men kan variera från 3 till 9 procent av försäljningen pris.

Bestäm också om du vill att ditt erbjudande ska vara föremål för inspektion av hemmet och vilken typ av inspektion. En traditionell heminspektion täcker eventuella brister i fastigheten så att du vet exakt vad du får till. Du kan också inkludera en skadedjurskontroll, radontestning och en massa andra alternativ.

Jag var beredd på en oändlig fram och tillbaka med säljaren (kanske jag tittar för mycket på TV), men vår förhandling var kort. Vi gjorde ett erbjudande, säljaren motverkade, och vår agent rådde oss att komma tillbaka med vårt "bästa och sista" erbjudande för att låta säljaren veta att vi hade gjort förhandlingar. De accepterade.

Gör inte några större förändringar i livet i slutetapperna

Nästa kommer väntan. Vanligtvis tar det cirka 35 dagar från ditt erbjudande accepteras till när du kan stänga på huset, även om det kan vara längre, enligt Neena Vlamis, president och medgrundare av A&N Mortgage Services i Chicago. Väntan kan verka godtycklig och känna frustrerande, men saker händer hela tiden bakom kulisserna.

Efter att ditt erbjudande har accepterats kommer ansökan in i advokatperioden, säger Vlamis. Detta är när köparen gör due diligence genom att få en inspektion och göra begäran om reparationer eller stänga kostnadskrediter. "Det är dags att se till att det här är den egenskap du trodde att det var", tillägger Vlamis.

Efter det är det dags för köparen att ta en baksäte och låta hypotekspersonen göra sitt jobb. "Validering är processen nr 1 som händer under den perioden", säger Vlamis. "Det är väldigt viktigt." Under den tid som din ansökan granskas gör långivaren se till att all dokumentation du har lämnat, från skattedeklarationer till betalningsstubbar, är sanningsenlig och exakt.

Eftersom hypoteksbranschen är så kraftigt reglerad, tar banken många steg för att se till att informationen den har fått från köparen är korrekt. Banken skickar skatteutskrifterna till IRS för att se till att de matchar vad IRS har som fil. Det bekräftar också anställningsinformation och lön innan ansökan skickas till försäkringsavtal, där allt bekräftas igen, mer detaljerat.

Detta är också när långivaren kommer att bedöma huset för att se till att värdet på fastigheten matchar eller överstiger försäljningspriset. Om du går med en federalt stöd med FHA-inteckning måste bedömningen göras av en FHA-certifierad värderare.

Under denna tid har du förmodligen mer pengar på ditt konto än du någonsin har haft, men det är oerhört viktigt att inte göra några ekonomiska förändringar under den tid som din ansökan granskas. Kredit och anställning bekräftas igen i slutet av ansökningsprocessen strax innan det ekonomiska åtagandet är gjort, och det är avgörande att det inte sker några större förändringar, vilket kan försena processen eller äventyra dina chanser att bli det godkänd. "Byt inte banker, gör stora köp eller byt jobb", säger Vlamis. Om du gör det kan du äventyra din skuld-till-inkomstkvot, som långivarna använder för att bestämma sannolikheten för att du kan göra betalningar i tid. (Under denna tid fastnade min man och jag mestadels på nödvändigheterna - betala räkningar och handla mat.)

Prick dina jag och korsa dina T: er

När allt har godkänts av banken får köpare ett ekonomiskt åtagandebrev. "Det säger att du har" allt klart "för din finansiering," säger Vlamis. "Alla, börja packa."

Väntan fortsätter emellertid ofta - med ungefär en vecka mellan de ekonomiska åtagandedagen och din avslutande. "Den tiden gör det möjligt att förbereda ditt stängningspaket, du kan göra slutgången, kassa kontroller som ska beställas, eller en tråd som organiseras för stängningskostnader, den handling som ska förberedes, etc, "säger Vlamis.

När det äntligen är dags att stänga kommer du troligen att kunna andas lätt. Du kommer att skriva under en massiv pappersbunt, byta checkar och nycklar och vara på väg som ny husägare.

Det här stycket visades ursprungligen på DailyWorth.

Relaterade delar:

Hur du sparar för ett hus och hanterar din skuld

En ordlista med grundläggande inteckningslån: Från Escrow till titel

Hur mycket ska jag spendera på ett hus?